被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除とは、相続した実家を売却したときに、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例です。適用には「昭和56年5月31日以前に建築されたこと」「相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」など複数の要件があり、期限管理が最大のポイントになります。お盆に実家の今後を話し合った後にご相談いただくことの多いテーマです。
どんな特例か
相続した空き家をそのままにしておくと、管理の負担や特定空家に指定されるリスクがあります。この特例は、耐震性のない古い家屋の除却・耐震化を促す目的で設けられたもので、売却益から最高3,000万円を控除できます。
たとえば譲渡所得が2,500万円であれば、特例の適用により課税所得をゼロにできる可能性があります。譲渡所得税・住民税は合わせて約20%（長期譲渡所得の場合）かかるため、効果は非常に大きい特例です。
主な適用要件
| 項目 | 要件 |
|---|---|
| 家屋の建築時期 | 昭和56年5月31日以前に建築されたこと（旧耐震基準） |
| 区分所有建物 | マンションなどの区分所有建物でないこと |
| 相続直前の居住 | 相続開始の直前に被相続人が一人で居住していたこと（老人ホーム入所の場合の特例あり） |
| 売却期限 | 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで |
| 譲渡対価 | 1億円以下であること |
| 家屋の状態 | 耐震基準に適合するようにするか、家屋を取り壊して売ること |
| 利用状況 | 相続時から譲渡時まで事業・貸付・居住の用に供されていないこと |
要件が細かく、ひとつでも欠けると適用できません。とくに「相続開始の直前に被相続人が一人で居住していたこと」は見落とされやすい要件です。
押さえておきたい改正点
買主が耐震改修・除却する場合も対象に
従来は売主側で耐震改修または取壊しを済ませてから引き渡す必要がありましたが、令和6年1月1日以後の譲渡については、譲渡の翌年2月15日までに買主が耐震改修または除却を行った場合も適用できるようになりました。売主の資金負担が軽くなる実務上重要な改正です。
相続人が3人以上の場合は2,000万円に
同じく令和6年1月1日以後の譲渡について、その空き家を相続した相続人が3人以上いる場合は、控除額が1人あたり2,000万円に縮小されました。相続人の人数によって効果が変わる点に注意が必要です。
適用期限
この特例には適用期限が定められており、延長されることもあります。売却を検討する時点で、国税庁の最新の公表内容をご確認ください。
手続きと必要書類
適用を受けるには確定申告が必要です。主な書類は次のとおりです。
- 譲渡所得の内訳書
- 売買契約書の写し
- 登記事項証明書（建築時期・相続の事実の確認）
- 被相続人居住用家屋等確認書（空き家の所在する市区町村が発行）
- 耐震基準適合証明書等（耐震改修して売る場合）
市区町村が発行する確認書は、電気・水道の使用中止日など空き家であったことを示す資料の提出を求められるため、取得に時間がかかります。売却の目処が立った段階で早めに市区町村へ確認しておきましょう。
なお、この特例は小規模宅地等の特例との併用可否など、他の特例との関係も検討が必要です。
よくある質問
Q. 相続した空き家を売るとき3,000万円控除はいつまでに売ればよいですか？
A. 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡する必要があります。たとえば2024年5月に相続が開始した場合、2027年12月31日までが期限です。売却には買主探しや解体に時間がかかるため、期限の1年前には動き出すことをおすすめします。この特例自体にも適用期限があるため、あわせて最新の公表内容をご確認ください。
Q. マンションでも3,000万円控除は使えますか？
A. この特例は区分所有建物登記がされている建物を除いているため、一般的な分譲マンションは対象外です。対象となるのは、昭和56年5月31日以前に建築された一戸建てなどで、相続開始の直前に被相続人が一人で居住していた家屋とその敷地です。
Q. 相続人が複数いる場合、控除額はどうなりますか？
A. 令和6年1月1日以後の譲渡については、その被相続人居住用家屋等を取得した相続人が3人以上である場合、控除額は1人あたり2,000万円となります。相続人が2人以下であれば1人あたり3,000万円です。人数によって効果が変わるため、遺産分割の段階から検討しておくと有利になる場合があります。
まとめ
相続した空き家の売却では、最高3,000万円（相続人が3人以上の場合は2,000万円）の特別控除を使える場合があります。昭和56年5月31日以前の建築、相続開始から3年目の年末までの譲渡、譲渡対価1億円以下といった要件を満たす必要があり、市区町村が発行する確認書の取得にも時間がかかります。売却を考え始めた段階でのご相談をおすすめします。
国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」「譲渡所得の申告のしかた」、国土交通省の公表資料／e-Gov法令検索。本記事は2026年8月時点で公表されている法令等にもとづく一般的な解説です。税制は改正されることがあり、個別の事情によって取扱いが異なります。実際のご判断にあたっては最新の公表内容をご確認いただくか、税理士にご相談ください。本記事の情報にもとづく行為により生じた損害について、当事務所は責任を負いかねます。
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